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短期賃貸の選択肢やメリットデメリットを徹底解説

  • 2019年04月25日
  • Posted by karinavi
  • カテゴリ:ブログ

短期賃貸の定義

住まいを借りる際に交わす「賃貸借契約」は2年間の契約が一般的です。なぜこの「2年間」が一般的になったのかは諸説ありますが、古くからの習慣でこのようになったと言われています。ほとんどの大家さんも2年くらいは住んでもらわないと、お部屋にかけたリフォーム代や広告代、建物建築のローン支払い、税金などの費用を回収できないと考えています。そのため2年未満(もしくは1年未満)での解約は「解約違約金」として家賃の1ヶ月ないし2ヶ月分を入居者から徴収するケースもよく見られます。ワンルーム等、単身向けの物件は短期での移転がある程度予想されますが、特に高額になるファミリー向け物件では短期解約されると、大家さんの痛手も大きいので違約金徴収の割合が多いようです。
まとめると、2年以内の解約は「やや短期」1年以内の解約は「短期」と定義できそうです。

短期賃貸が必要になる理由

自宅の建て替えやリフォームなどで仮住まいが必要になるケース

1、建て替え

一戸建ての自宅を取り壊し、再建築をする「建て替え」では工事中の期間、他所への移動が必須となります。

2、リフォーム

戸建てや分譲マンションの「全面リフォーム」の場合も一時的な仮住まいが必要になります。リフォーム工事の規模によっては住みながら工事が可能な場合もあります。

3、住み替え

自宅を売却し、その資金を次の自宅の購入資金に充てる場合、売却が先行する事が一般的なので、旧自宅の引き渡しから新居の購入・入居ができるまでの期間、仮住まいが必要になります。

4、立ち退き

現在借りている物件が大家さんの意向により建て替えもしくは大規模リフォームされる場合、再度リニューアルされた同じ物件に戻ってこれる見込みがある場合、工事期間中の仮住まいが必要になります。

転勤や研修、就職活動など仕事の都合で仮住まいが必要になるケース

1、転勤のため

転勤の期間は3年間程度が一般的と言われていますが、業務内容によっては1年未満の短期の転勤もあるでしょう。賃貸借契約は2年間の契約が一般的なので、この場合も短期仮住まいと言えます。

2、企業研修のため

全国規模で事業展開をしている企業では、配属地が決まるまでの間、新入社員研修を本社がある地域で行う事が多いと思います。研修用の宿泊施設が準備されていない場合は、民間の賃貸物件に6ヶ月間程度は寝泊まりする事となります。

3、就職活動のため

現在の住まいとは離れた地域で就職活動をする場合、就職希望エリアで短期間仮住まいをするケースがあります。

4、転勤期間の早期終了

転勤中に自宅を一時的に貸し出しており、予定外に早く転勤が終わってしまい、戻る自宅が無い場合、入居者が退去するまでの期間、仮住まいが必要になります。

一般的な賃貸物件と短期賃貸物件の違い

一般賃貸:長期間の貸し出しを前提にしている物件

入居者に長期間住んでもらう事を前提にしているので、室内の壁紙や畳、不具合のある建具などは新品同様に多くの費用をかけてリフォームをして募集をしています。 インターネットのポータルサイト(SUUMO、アットホーム、ホームズなど)に掲載されている物件の9割以上はこの「長期貸し」物件です。 基本的に短期間の仮住まいはお断りされます。

短期賃貸:期間を限定して貸し出している物件

大家さんが転勤中の自宅を一時的に貸し出していたり、将来取り壊しor売却予定の物件を短期間だけ貸しているなど、少し特殊な事情で貸し出している物件です。 物件自体の数が少なく、大家さんが自らご近所の方だけに貸し出していたり、管理会社が公開していない物もあったりします。

仮住まいのタイプと探し方のコツや注意点

不動産業者が介在して賃貸借契約を結ぶもの

一般の長期貸し物件に交渉して仮住まいさせてもらう

インターネットのポータルサイト(SUUMO、アットホーム、ホームズなど)で希望条件に合いそうな物件をピックアップ。それぞれの物件の問い合わせ先に連絡をしてみましょう。入居時期や仮住まいの期間などを伝えます。ペットの有無や入居人数は重要項目なので必ず伝えるようにしましょう。大抵の場合「短期の入居」という事に難色を示される事がほとんでですがめげずに何件かアタックしていきます。

短期解約違約金をあらかじめ契約時に支払う、家賃を上げる、礼金を積み増しするなど、不動産会社の担当さんへの交渉次第では相談に乗ってくれることがあるかもしれません。なかなか良い回答が得られない場合は妥協できる事を洗い出し、再度物件検索してみます。(探すエリア・築年数・駅徒歩・広さなど)

中には来店を強く促す不動産屋さんもあるかもしれませんが、まずは情報収集に徹しましょう。 短期で入居することを内緒にしておくという裏技もありますが、お勧めしません。賃貸物件を借りる際に必ず聞かれるのが「入居理由」です。偽りの理由を伝えたとしても、単身者ならまだしも、ファミリー世帯が近距離間で引っ越しとなると違和感を持たれるものです。また大家さんがご近所の方の可能性も大いにあり、自宅にかかる建築工事予定看板を見られてしまったという事もあります。このような理由から、そもそも入居審査を通過できないこともありますし、運良く契約できたとしても、仮住まいを終える頃に短期での解約により想定外の違約金などを請求されたり、大家さんと気まずくなってしまったり、大きな揉め事になってしまうリスクが潜んでいます。

短期賃貸物件を探す

インターネット上には公開されていない事がほとんどなので、地道に希望エリアの不動産会社を何件も当たるしかありません。短期貸し物件は、長期間貸す事は考慮されていないので、室内のリフォームがされておらず現状のまま借りる事が条件だったり、エアコンや照明器具など室内の設備が故障した場合の修理を保証していなかったりと、通常の賃貸物件を借りる時とは事情が異なる事が多くあります。

より多くの収入を上げるためにリフォームや設備に費用を投じる一般の賃貸とは異なり、空けておくよりは多少のお小遣いが入ればOK、というスタンスで貸し出されています。しかし短期でのみ貸し出しをしているからこそ、家賃や初期費用の交渉だったり、入居審査が簡易的だったり、保証人の免除など、多少の融通を聞いてもらえる事もあります。

これは物件ごとの大家さんや物件を管理している不動産会社ごとの考え方次第なので、決まったルールが無いのが特徴です。交渉事が口約束にならないよう、必ず契約書面に記載してもらうようにしましょう。

公社賃貸やUR賃貸など公共の賃貸物件を探す

都道府県や公的機関が運営している公共の賃貸物件の中にも仮住まいが可能な物件があります。基本的には昔ながらの団地タイプの集合住宅になりますが、中には築年数の浅いオシャレな物件もあります。

一般の不動産会社が公共賃貸物件の紹介の代理をしているケースがありますので、問い合わせしてみる価値はありそうです。一般的に不動産業者が物件を紹介する際、仲介手数料がかかりますが、公共賃貸物件の紹介に関してはお客様から仲介料の徴収はできない取り決めとなっています。

不動産会社は成約時に公的機関から紹介料をもらえる仕組みになっているのです。仲介料がかからない点がメリットですが、一般の賃貸物件と比較して物件数は限られており、希望エリアに物件が無かったり、希望時期に空室が出ないケースも多く見られます。

また公共の賃貸物件独自の入居規定があり(所得や貯蓄の基準値を満たす必要あり)それを証明する書類の提出が義務付けられています。所得や貯蓄の基準を満たしているかの確認が事前に必要となる点に注意です。公的機関とはいえ予算枠ありきで運営されていますので、基本的に短期間での利用は推奨していないようです。

不動産業者が介在しないもの

マンスリーマンションを探す

マンスリー・ウィークリーマンション情報を専門に集めているポータルサイトも増えてきていますので、まずはインターネットで下調べをしてみましょう。マンスリーマンションとはその言葉通り、月単位や週単位、中には1日単位で借りられるものもあります。

建物自体は普通の賃貸マンションの一部をマンスリー貸しに転用している物がほとんどなので、物件のクオリティは鉄筋コンクリート造りの物であれば、一般の賃貸マンションと変わりません。また基本的には家具家電などの生活用品が揃えられているケースがほとんど。

賃貸借契約のような敷金や礼金、保証人などは不要の場合がほとんどで、重要事項説明などを受ける必要もなく、契約書も簡易な物となっており、比較的気軽に借りられます。注意点としては、契約時に期間を限定する契約となるので、途中から入居期間の短縮や延長ができないことが多いです。

余計な出費にならないよう期間をじっくり見定めておく必要があります。また初期費用がかからなくて一見お得に見えますが、一般の賃貸住宅の相場家賃と比較すると、一ヶ月辺りの使用料がかなり割高に設定されています。仮住まい期間中のトータル料金をしっかり見積もる必要があります。

また建て替え時の仮住まいの場合は、新居完成時に持っていく荷物の保管も考慮しなければなりません。一見便利そうな家具家電がかえって邪魔な存在になってしまう可能性があります。また単身向けで狭めの物件がほとんどなので、ファミリーでの仮住まいには不向きといえます。

ビジネスホテルに連泊する

ごく短期(1週間程度)の仮住まいであれば最もお気軽かつ低コストで仮住まい可能です。都心部の主要駅近くなどに立地している事が多いので、出かける際のアクセスの良さを堪能できるでしょう。

自分で料理や洗濯などはできないという事がありますが、コインランドリー付きだったりアイロン台を貸し出してくれるホテルもあったりします。連泊の場合、清掃不要と伝えておけばホテルスタッフが部屋に立ち入ることなくプライベートな空間を確保できますが、中には事故防止のため2泊に1回は清掃が必須、というようなホテルもあります。こちらもマンスリーマンション同様、荷物が無い単身〜カップル向けといえます。

民泊物件を当たる

当初は違法民泊やトラブルのうわさなど、不安な情報も流れていましたが2018年には民泊新法が施行されたり、世間にもシェアリングエコノミーの考え方も浸透してきた事と相まって、徐々に市民権を得てきた民泊。一時的な宿泊先としては十分な候補の対象となるでしょう。

一番の大手検索サイトはAirbnbです。情報量が最も多く、日本国内の民泊物件の大半はここに掲載されています。希望物件が見つかったら、2〜3ステップの手続きだけでスマホだけで簡単に借りる事が可能です。物件の種類もワンルームから戸建てまで多種多様です。またマンスリーマンションやホテルのように駅近くに集中しているわけではなく、比較的郊外のエリアにも物件が割安で見付かったりします。

注意点としては個人のホスト(大家)さんが直接貸出しているので、お部屋のクオリティが低かったり、清掃の質がまばらだったり、サイトの写真と現実が大きく異なったりと、事前に現物を内覧できない分、注意深い物件の見極めが必要です。サイトの物件評価は海外からの旅行者さんからの物がほとんどなので、きれい好きな日本人の感覚とは多少のズレがある事も。

民泊は、ホテルの代替案として発展した物なので、お部屋には家具家電が設備されています。建て替え時の仮住まいなど、荷物量が多い場合はスペースの確保を考慮に入れる必要があります。スペースに対する金額はホテルと同等か若干下回る程度です。1週間程度の仮住まいで荷物が少なめであれば候補の一つにしてみてはいかがでしょうか。

知人・親戚宅を当たる

まずは自分の知り合いで、過去に仮住まいをした事がある人がいれば、どのように探したのか聞いてみましょう。もしくは知り合いや身内で空き家を持っている方がいれば直接当たってみるのも手です。

運良く物件が見つかった場合、なるべく安く貸してもらいたい所ですが、まずは仮住まいが必要な事情を伝え、過去にどのくらいの家賃でお貸し出ししていたのか聞いてみましょう。もしくは前例が無い場合、周辺の家賃相場と同等くらいの家賃でまずはお伺いを立ててみるのが無難と言えます。

不動産業者を通さない分、仲介料や敷金・礼金などの初期費用分くらいは浮かす事ができる可能性があります。その反面、まともな重要事項説明や賃貸借契約書を交わさない場合は要注意です。お風呂の給湯器が壊れた、エアコンが動かない、雨漏りがある、室内を傷付けてしまった、ガラスを割ってしまったなどなど様々なトラブル時にどのような対応をしてくれるのか、するべきなのか、責任の所在を明確にしておく必要があります。

借りる前に必ず大家さん立ち会いのもと、室内をくまなく見せてもらうようにし、約束事や取り決めは、口頭ではなく書面で残すようにお願いしましょう。また火災など万が一の事を考え「借家人賠償責任保険」というお部屋を借りる時の保険に加入しておくべきです。1年契約で1万円程度、未利用の残存期間分は返金ありといった商品がありますのでネット等で調査してみましょう。

最大の注意点としては、不動産の借り主として当然に主張できる事も、お知り合いや身内なだけに後々の事を考えると遠慮の方が勝ってしまい、結果的に節約できたお値段以上の不便を強いられてしまう可能性が高い事を十分に考慮するべきです。

短期賃貸が可能な住まいを比較

一般賃貸物件 短期賃貸物件 公共賃貸物件 マンスリーマンション ビジネスホテル 民泊 知人宅
見つけやすさ
物件の分布
広さに対するコストが安い
借りるまでの手続きの簡単さ
トラブルが無い安心感

目的に合わせて最適な短期賃貸を探すことが重要

仮住まいの目的は?

1週間未満 地域調査・人的要因
1カ月未満 部分リフォーム・就職活動
3カ月未満 全部リフォーム・通学区確保
6カ月未満 自宅建て替え・企業研修
それ以上 立ち退き・住み替え・転勤

予定している仮住まいの期間で適している短期賃貸タイプの住まいを選ぶ

1週間未満 ビジネスホテル・民泊
1カ月未満 マンスリーマンション
3カ月未満 短期賃貸物件・公共賃貸物件
6カ月未満 短期賃貸物件・公共賃貸物件・一般賃貸物件
それ以上 公共賃貸物件・一般賃貸物件

仮住まい探しの難しさと仮住まいの「専門店」かりなびの特徴

ネット上や街中には、賃貸物件情報はたくさん溢れています。しかしながら自宅の建て替え時やリフォーム時などの具体的な仮住まい情報は少なく、なかなか見つからないもの。また自分一人では正しい判断が難しく、なおかつ探すのにも手間がかかります。そんな難しくて面倒で手間がかかる仮住まい探しを引き受けてくれるのが、仮住まいの「専門店」かりなびです。

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  • 一般の不動産業者には無い、蓄積された仮住まい探しのノウハウと仮住まい情報があります。
  • かりなびは自宅の建て替えやリフォームといった建築工事に関わる方だけをお相手しています。
  • 短期間だけ貸したい大家さんの物件を日々調査し、適切に貸し出せるようお手伝いをしています。
  • 家財道具の廃棄、荷物の一時保管、家具家電のレンタルなど、お部屋の紹介だけに留まらない、仮住まいされるお客様が必要な事全てをお手伝い致しています。
  • お客様ごとに適切なご提案ができるよう、スタッフ全員が日々仮住まいの知識と情報の収集をしています。

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2019年7月15日(月)「仮住まい相談会」


 

西宮北口ハウジングギャラリーにて「仮住まい相談会」を開催しました。多数のご参加ありがとうございました!

 


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